O sistema imobiliário cadastra o imóvel e emite o boleto. O combinado com cada proprietário continua numa planilha paralela.
Construímos a aplicação que o sistema de gestão imobiliária de prateleira não cobre: repasse com as exceções de cada contrato, análise cadastral com a política da casa, portal para o proprietário acompanhar o próprio imóvel e integrações que ninguém vende prontas.
O que aparece quando se acompanha o mês da administradora
A carteira cresce contrato a contrato. As exceções crescem junto, e nenhuma cabe no sistema.
Imobiliárias e administradoras compram sistema para cadastrar imóvel, gerar cobrança e emitir contrato. O que torna cada casa diferente, as condições negociadas, a política de aprovação e o jeito de cuidar do proprietário, vai parar fora dele.
Um proprietário recebe o repasse com taxa diferenciada, outro tem condomínio e IPTU descontados, um terceiro divide o imóvel com os irmãos. O financeiro calcula cada caso numa planilha antes de pagar.
A análise do inquilino depende do corretor que atende: um pede três holerites, outro aceita extrato, e a decisão final não fica registrada em lugar nenhum.
O proprietário liga toda semana para saber se o aluguel entrou, se a manutenção foi feita e quando o imóvel volta ao anúncio, e a resposta exige consultar três telas.
A loteadora controla parcelas, reajustes e renegociações da carteira de lotes numa planilha, porque o sistema de gestão não entende o contrato de venda parcelada que ela pratica.
O que construímos para imobiliárias e administradoras
Aplicações feitas a partir da rotina da casa, conversando com o sistema de gestão imobiliária e com o que mais já estiver em uso.
Motor de repasse com as condições de cada contrato
Taxa de administração negociada, retenções, rateio entre coproprietários, antecipação combinada: cada condição vira regra no cadastro do contrato, e o repasse sai calculado e explicado, sem planilha no meio.
Análise cadastral com a política da casa
Documentos exigidos, critérios de renda, garantias aceitas e alçadas de aprovação definidos pela diretoria e aplicados igual por todos os corretores. Cada aprovação guarda a justificativa e o nome de quem decidiu.
Portal do proprietário
O dono do imóvel vê aluguel recebido, repasse, manutenção em andamento, vistoria e situação do anúncio sem ligar para ninguém. O relacionamento deixa de depender da agenda do gestor da carteira.
Gestão de manutenção e vistoria
Chamado do inquilino, orçamento do prestador, aprovação do proprietário, execução e fotos num fluxo com prazo e responsável. Na devolução das chaves, a comparação com a vistoria de entrada fica pronta para a conversa sobre reparos.
Carteira de lotes e venda parcelada
Para loteadoras, o contrato com parcelas, índice de reajuste, renegociação e quitação antecipada ganha um sistema próprio, com a posição de cada lote e de cada comprador consultável a qualquer momento.
Integração com o sistema de gestão imobiliária
Quando o sistema de gestão não expõe o dado necessário ou não conversa com banco, assinatura eletrônica e financeiro, construímos a ponte ao redor dele. Ele continua sendo o cadastro oficial de imóveis e contratos.
Onde esta frente termina
Não é sistema de gestão imobiliária genérico nem trata de obra. É a regra própria da casa, construída em volta do que já existe.
Software sob medida (esta página)
- As condições negociadas com proprietários, compradores ou inquilinos não cabem no sistema de gestão.
- Falta uma aplicação para o proprietário, o corretor ou a equipe de manutenção trabalharem.
- A integração necessária não existe pronta e alguém precisa construí-la.
- A imobiliária quer ser dona do código e da decisão sobre o que evolui.
Automação para imobiliárias
- Os sistemas estão contratados e o gargalo é distribuir leads, cobrar, conferir e responder.
- A equipe passa o dia repetindo tarefas com regra clara entre portal, sistema e WhatsApp.
- O trabalho é conectar e vigiar fluxos, sem nada novo para desenvolver.
Obra, medição e incorporação são outra operação, que a Composto Web trata no setor de construção. Aqui o foco é intermediação, locação, administração de imóveis, loteamento e pós-venda.
Quando faz sentido conversar
Construir compensa quando o jeito de atender proprietário e cliente é o diferencial da casa e o sistema de mercado o trata como exceção.
Quando um módulo do sistema de gestão ou um produto de mercado dá conta, é isso que o diagnóstico indica. A aplicação própria entra quando a alternativa é continuar calculando repasse e aprovando locação por planilha.
O repasse de parte da carteira é calculado fora do sistema antes de cada pagamento.
Cada corretor aplica um critério diferente na aprovação do inquilino.
O proprietário depende de ligação para saber a situação do próprio imóvel.
A carteira de lotes vendidos a prazo é controlada em planilha.
O sistema de gestão não conversa com banco, financeiro ou assinatura eletrônica.
Como conduzimos o projeto numa imobiliária
O primeiro recorte é um processo da carteira, validado com quem atende o proprietário antes de alcançar o restante.
ETAPA 01
Imersão
Acompanhamos um fechamento de mês do financeiro, a rotina da locação e a do atendimento ao proprietário, e reunimos cada planilha de repasse e cada regra combinada de boca, porque ali está o que o sistema de gestão não sabe.
ETAPA 02
Engenharia
Descrevemos as condições de contrato como regras, definimos o que a aplicação lê do sistema de gestão e o que devolve a ele, e escolhemos o primeiro recorte: um tipo de contrato, uma carteira ou um processo.
ETAPA 03
Construção
Entregamos em ciclos curtos, com o financeiro e os gestores de carteira conferindo cada versão contra casos reais do mês anterior, até o número da aplicação bater com o da planilha.
ETAPA 04
Homologação
A aplicação roda em paralelo ao controle atual por um ciclo de repasse inteiro. Quando os valores coincidem e as diferenças têm explicação, a planilha é aposentada e o próximo recorte entra na fila.
ETAPA 05
Gestão e Sustentação
Depois da virada, a evolução segue mês a mês: tipo de contrato novo, troca de índice, adequação à Reforma Tributária nas regras próprias, integração com parceiro. A prioridade é decidida com a diretoria da imobiliária.
O que muda quando a regra da casa entra no sistema
Repasse que fecha sem planilha
Cada condição negociada é aplicada pela regra do contrato, e o extrato mostra ao proprietário como o valor foi calculado.
Critério igual para toda a equipe
A aprovação do inquilino segue a política da diretoria, com registro de quem decidiu e por quê, qualquer que seja o corretor.
Proprietário que não precisa ligar
Com o portal, a informação que ele pedia por telefone fica disponível a qualquer hora, e o gestor de carteira ganha tempo para captar.
Dúvidas mais comuns
O que a diretoria da imobiliária pergunta antes de começar
“Preciso trocar o sistema de gestão imobiliária?”
Não. Ele segue como cadastro oficial de imóveis, contratos e cobrança. O que construímos cuida do que fica fora do alcance dele e conversa com ele por integração.
“Vocês atendem construtora e incorporadora aqui?”
Esta página trata de imobiliária, administradora e loteadora. Obra, medição e incorporação têm outra rotina e outra conversa, no setor de construção.
“E a Reforma Tributária?”
Onde o cálculo de repasse, comissão ou cobrança vive numa aplicação própria, a mudança tributária precisa chegar nela também. Esse ajuste entra na sustentação, conduzido junto com a contabilidade da imobiliária.
“E o dado pessoal de inquilinos e fiadores?”
Renda, documentos e dados bancários entram com perfil de acesso por função e registro de consulta desde a engenharia do projeto. A operação contínua de segurança do ambiente é assunto da frente de Segurança Gerenciada.
“Por onde começar?”
Pelo processo em que a planilha paralela custa mais: repasse, aprovação de locação ou atendimento ao proprietário. A imersão mede o peso de cada um e a primeira entrega fica com o mais caro.
“No fim, de quem é a aplicação?”
Da imobiliária. Código, documentação e histórico de versões são entregues, e a sustentação é escolha de contrato, e não condição para o sistema seguir no ar.
Outras frentes neste setor
Tecnologia para o mercado imobiliário
Onde a tecnologia ajuda imobiliária, administradora e loteadora: regra própria da casa, trabalho repetido entre portais e sistemas e proteção de dados de terceiros.
Automação para imobiliárias
Leads de portais distribuídos na hora, agente de IA no WhatsApp, cobrança e repasse sem digitação: automação sobre os sistemas que a imobiliária já usa.
Segurança da informação para imobiliárias
Proteção contínua para quem guarda renda, documentos e contas de inquilinos e proprietários: acesso por função, golpe do falso boleto e resposta a incidente.
Esta frente em outros setores
Software sob medida para indústria
Sistemas construídos em torno do processo da fábrica: apontamento, PCP, qualidade e rastreabilidade que o ERP não cobre, integrados ao que já roda.
Software sob medida para escritório de advocacia e departamento jurídico
Sistema sob medida para escritório de advocacia e jurídico interno: entrada de demandas, contratos, portal do cliente e honorários com a regra de cada contrato.
Software sob medida para logística
Portal do embarcador, gestão de ocorrências e integração entre TMS, WMS e ERP construídos para a operação da transportadora, sem trocar o que já roda.
Software sob medida para marketing
Sistemas sob medida para o time de marketing: atribuição com a regra da empresa, base de dados própria, portal de verba com revendas e central de materiais.
Software para mineradoras
Sistemas sob medida para mineração: inspeção de campo, histórico de ativos, registro de SSMA e documentação de segurança, ligados ao ERP e aos dados que já existem.
Software sob medida para RH
Sistemas sob medida para RH e BPO de RH: admissão, regras de benefício e integração entre ATS, folha e ponto que os sistemas de prateleira não resolvem.
Próximo passo
Se o fechamento do repasse depende de uma planilha que só uma pessoa entende, a imobiliária já sabe qual sistema falta.
O diagnóstico acompanha o processo em que a regra da casa mais escapa do sistema de gestão e devolve o desenho da primeira aplicação, com o que ela calcula e como conversa com o que já existe.
- Mapa das condições de contrato tratadas fora do sistema
- Planilhas paralelas, com o que cada uma compensa no mês
- Primeiro processo a construir e os que ficam na fila